Alquilar o comprar.

No seré yo quien afirme qué es mejor o peor. En lo relativo al mercado inmobiliario y sobre todo en el tema de compra frente a alquiler cada uno tiene su opinión y además webs de fanáticos de cada cosa ya hay muchas.

Yo puedo decir lo que he hecho: comprar. De momento puedo pagar la hipoteca más o menos bien y estoy muy contento con mi casa. Me encanta. Además me gusta la sensación de estar en un lugar que, el banco mediante, me pertenece y que cualquier cosa que haga en ella será para mí. Otra cosa es que sea garantía de un préstamo.

Pero vamos, que no era este el tema que quería hablar. Todo esto viene a cuento de una de mis esporádicas visitas a idealista. Suelo entrar por curiosidad, por ver cuántos pisos hay en venta y porque creo que es una medida relativamente buena de la oferta existente en el mercado inmobiliario. Hay auténticos frikis que se dedican a monitorizar a diario las ofertas que hay, y están convencidos de que es una buena medida de la burbuja. Yo no lo sé y no tengo criterio para opinar. De hecho, no opino.

Lo que me ha llamado la atención hoy es el resultado de una búsqueda que he hecho de pisos en alquiler en Villalba. Hay que joderse el precio que tienen. Teniendo en cuenta que esta ciudad pequeñita está casi a 40Km del centro de Madrid los alquileres tienen un precio medio de: 10€/m2 al mes. Por otra parte, el precio del metro cuadrado en venta de 2ª mano está en los 2800€/m2.

Como estas dos medidas son independientes del tamaño del piso y son promedio, hago la suposición de que hay suficientes viviendas en los dos apartados como para que se pueda hacer una correlación directa. No es del todo cierto. Aún así, en 12 meses se pagan 120€/m2 lo que da una rentabilidad para el dueño que alquila, suponiendo que ha pagado el piso a precio de venta actual (o rentabilidad para precio actualizado) del 4.3%. ¿Curioso número verdad?.

Si alquilamos un piso de estas características medias estamos pagando el interés típico de una hipoteca, quizá un 0.1-0.2 menos. Parece que, a día de hoy, hay una relación entre el precio de alquiler y la tasa de interés del mercado inmobiliario. Supongo que si esta afirmación es cierta, futuras subidas de tipos de interés deberían llevar a subidas en el precio de alquiler. Es verdad que los precios de alquiler sólo se actualizan con libertad cada 5 años para quien tiene un contrato (año a año, según IPC), pero los que están en el mercado tiene 100% de libertad para subir los precios.

Yo no tengo una visión signiticativa del mercado de alquiler, pero cuando yo alquilaba, hará 2 años, los precios eran mucho más baratos, yo pagaba 550€ por lo que ahora piden unos 750€. Supongo que no es estadísticamente válida esta medida, pero es otro número.

Yo saco una conclusión (débil por la justificación facilona que he hecho): El mercado de alquiler está relacionado con el mercado de venta y si sube uno, subirá el otro. Esta idea la refuerzo pensando en que si sigue subiendo la vivienda en venta o al menos se mantiene, hay una cantidad de demanda que no puede acceder y que intentará recurrir al alquiler, que presionará al alza sus precios.

De todas formas, pagar un 4.3% por alquilar un piso me sigue pareciendo razonable y, si lo necesitara, estaría dispuesto a pagarlo. Ahora, de la misma forma que estoy dispuesto a hacerlo para comprarlo, con la diferencia de que además mes a mes pago una cantidad que va directamente a mi casa y que de otra forma me gastaría. Supongo que siempre se puede argumentar que esa cantidad se puede ahorrar en cualquier fondo/cuenta minimizando los riesgos de una posible bajada de los pisos, pero la mentalidad humana media no es esa, y si hay liquidez, se gasta.

Creo que sin más, por tener un lugar donde vivir hay que pagar una cantidad y esa cantidad es aproximadamente, a día de hoy, el 4.5% del valor de venta de la vivienda. Unos lo pagarán siempre y otros hasta que devuelvan su hipoteca. A los primeros les costará menos y a los demás nos costará más.

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